国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务人或者自行对住宅物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护基本秩序和环境卫生的活动。
本条例所称物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

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第三十六条 物业服务人应当将下列信息在住宅物业服务区域内显著位置公布，并及时更新：
（一）营业执照、项目负责人和从业人员基本情况以及联系方式、物业服务投诉电话、二十四小时应急服务电话等；
（二）物业服务事项、服务标准、质量要求、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）电梯、消防、监控安防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式和应急处置方案等，法律、法规规定需要具备专业资质的，还应当公布相关资质信息；
（四）上一年度物业服务合同履行情况；
（五）物业服务人管理的业主共有部分的经营和收益收支情况；
（六）公共能耗费分摊情况；
（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库处分使用情况；
（八）实行酬金制的住宅小区物业服务资金的收支情况；
（九）住宅专项维修资金使用情况；
（十）其他应当向业主公开的信息。
前款第一项至第三项应当长期公布，第四项至第七项应当每年公布一次，第八项应当每年至少公布一次，第九项应当及时公布。第四项至第九项公布期限不得少于十五日。业主对

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如何提高业委会的公信力和执行力?

一加强自身建设

1. 规范选举程序

●严格按照法定程序进行业委会成员选举，确保选举过程公开、公平、公正。鼓励热心公益、责任心强、具有一定专业知识和组织能力的业主参选。

●建立候选人资格审查机制，对候选人的道德品质、专业能力、服务意识等进行综合评估。

2. 提高成员素质

●组织业委会成员参加相关培训，学习物业管理法律法规、财务知识、沟通技巧等，提升业务水平和工作能力。

●倡导成员树立良好的职业道德和服务意识，以公正、廉洁、勤勉的态度为业主服务。

3. 建立健全制度

●制定完善的业委会工作制度，包括会议制度、决策制度、财务管理制度、信息公开制度等，确保工作有章可循。

●明确业委会成员的职责分工，建立工作责任制，提高工作效率。

二加强与业主的沟通互动

1. 信息公开透明

●定期公布业委会工作动态、财务收支情况、小区重大事项决策过程等，让业主了解业委会的工作情况。

●利用小区公告栏、微信群、公众号等多种渠道，及时向业主传达重要信息，回应业主关切。

2. 倾听业主意见

●建立业主意见收集机制，通过设立意见箱、开展问卷调查、召开业主座谈会等方式，广泛听取业主的意见和建议。

●对业主反映的问题及时进行调查处理，并将处理结果反馈给业主。

3. 组织业主参与

●鼓励业主积极参与小区管理，如成立志愿者队伍、开展文明创建活动等，增强业主的归属感和责任感。

●在重大事项决策过程中，充分征求业主意见，让业主参与决策，提高决策的科学性和民主性。

三加强对物业服务企业的监督管理

1. 建立监督机制

●制定物业服务监督考核办法，明确物业服务标准和考核指标，定期对物业服务企业进行考核评价。

●建立物业服务企业退出机制，对服务质量差、业主满意度低的物业服务企业，按照法定程序予以解聘。

2. 加强沟通协调

●与物业服务企业建立良好的沟通协调机制，定期召开工作例会，共同解决小区管理中存在的问题。

●支持物业服务企业依法依规开展工作，为其提供必要的协助和支持。

四争取外部支持

1. 加强与政府部门的联系

●积极与街道办事处、社区居委会、房地产行政主管部门等政府部门沟通联系，争取政策支持和业务指导。

●及时反映小区管理中存在的问题，配合政府部门做好相关工作。

2. 引入专业机构

●聘请专业的法律顾问、会计师、物业管理顾问等，为业委会的工作提供专业支持和咨询服务。

●委托第三方机构对物业服务企业进行评估和审计，提高监督管理的专业性和客观性。

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致小区物业的函
杭州某物业服务有限公司：
春节将至，根据《杭州市北景芳洲苑物业服务合同》及合同附件的约定，请你公司做好以下工作（合同内容部分摘录）：
（一）保安须保证门岗、巡逻岗、监控岗三个岗位24小时有人值班，保洁每天在岗不少于7人，工程夜间需要安排值班，紧急维修30分钟内到场处理。
（二）小区公共场所及活动室每天清扫2次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；高层电梯厅每天清扫1次，楼道每天清扫1次，2天拖洗1次；公共部位玻璃每天清洁1次；路灯、楼道灯每周清洁1次。及时清除道路积水、积雪。进户门每周擦抹1次；天花板每周除尘1次；栏杆每天擦抹1次；天台、屋顶每周清洁1次；地下车库每天清扫1次。
（三）小区草坪：每月修剪1次，每周清杂草1次。小区树木：每年修剪1次，每月清杂草1次。花坛花境：每月修剪1次，每周清杂草1次。
（四）小区主出入口24小时值班看守，站岗执勤时间为：早晚高峰期，并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录，保障小区主出入口（回龙路）车辆畅通无拥堵。对节假日期间及夜间有外来人员进入小区的，必须由外来人员联系业主，获得业主同意后放行，并做好详细的来访登记。
（五）电梯发生一般故障的，专业维修人员30分钟内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员接到信息后须在5分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在30分钟内到现场进行救助。
（六）对公共设施设备进行日常管理、检修、维护和保养。建立公共设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检修、维护、保养等记录齐全。
设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
设备房每日巡检一次，确保正常运行。消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；消防安全防范巡查频次为每月1次，做好详细巡查记录。
（七）所有收费标准上墙公示。
业委会和广大业主将监督贵公司做好以上工作，业委会将不定期抽查贵公司在芳洲苑小区的工作人员数量及物业服务工作，并作为对贵公司在芳洲苑小区物业服务工作的考核依据之一。
若贵公司的工作不到位，业委会将按照《杭州市北景芳洲苑物业服务合同》的规定执行。
敬请配合！
杭州市北景芳洲苑第五届业主委员会2025年1月9日

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第三十九条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。
实行酬金制的，物业服务人在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余由业主享有，不足由业主承担。
实行酬金制的，物业服务人应当对物业服务资金单独列账核算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的年度收支情况进行审计。审计费用可以从公共收益中列支，没有公共收益的，由全体业主分摊。

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公共收益是业主的钱，却在别人的口袋里，业主们不知道数额，不知道用到了哪里。
没有公共收益，
小区就缺少更新的资金来源。
新疆百信物业服务有限公司（以下简称百信物业）是新疆乌鲁木齐市百信钻石苑小区的物业服务公司。
从百信物业管理小区开始，百信钻石苑小区停车场、广告费、公共用房租金等收益一直由物业公司收取。
自2009年至2021年，
百信物业13年来从未向业委会及业主公开过公共收益明细，也未进行过分红。
为了追回数百万公共收益，百信钻石苑业委会把百信物业告上了法院。
历经四年多的艰苦诉讼，2024年12月5日，新疆乌鲁木齐市新市区人民法院作出再审判决：确认小区2009年至2021年的公共收益总计6941639.86元。
考虑到百信物业履行了对地面停车场的维护、管理义务，客观上存在管理成本的支出，酌定公共收益的70%归全体业主，30%归物业公司。
综上，法院判决百信物业应向百信钻石苑小区业主委员会退还公共收益485.91万元。
这场漫长的维权战役意义重大！是小区维权路上的重要里程碑！离不开每一位业主的支持与信任，更离不开业委会的坚持不懈、努力付出为业主争取了切实的经济利益，捍卫了所有业主的尊严！

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第三十六条 物业服务人应当将下列信息在住宅物业服务区域内显著位置公布，并及时更新：
（一）营业执照、项目负责人和从业人员基本情况以及联系方式、物业服务投诉电话、二十四小时应急服务电话等；
（二）物业服务事项、服务标准、质量要求、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）电梯、消防、监控安防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式和应急处置方案等，法律、法规规定需要具备专业资质的，还应当公布相关资质信息；
（四）上一年度物业服务合同履行情况；
（五）物业服务人管理的业主共有部分的经营和收益收支情况；
（六）公共能耗费分摊情况；
（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库处分使用情况；
（八）实行酬金制的住宅小区物业服务资金的收支情况；
（九）住宅专项维修资金使用情况；
（十）其他应当向业主公开的信息。
前款第一项至第三项应当长期公布，第四项至第七项应当每年公布一次，第八项应当每年至少公布一次，第九项应当及时公布。第四项至第九项公布期限不得少于十五日。业主对公布内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

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共有资产清单
小区内业主共有资产包括：
一、物业共用部位，主要为建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风采光井等；
二、物业共用设施设备，主要为电梯、天线、公共照明设施、消防设施、人民防空设施、绿地、道路、沟渠、池、污水井、共有车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物、构筑物等。
三、地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或者约定不明确的，归全体业主所有。
公共收益清单
公共收益一般包括但不限于以下范围：（一）利用空闲公共车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；（二）利用业主共有场地开展摆摊等商业活动及投放自助售卖机、快递柜、饮水机等设施所得的收益；（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告或其他经营活动，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告或其他经营活动所得的收益；（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；（五）相关单位或个人支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金等；（六）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；（七）公共收益利息等其他收入；（八）其他依法属于全体业主的收入。
公示公开清单
物业服务企业或业主委员会应当在物业小区公开公示的内容清单：（一）物业服务企业的营业执照彩色影印件。（二）物业小区项目经理或者负责人的姓名、照片、联系方式等基本信息。（三）物业小区客户服务电话、工程维修电话、应急值班电话、投诉监督电话及供水、供电、供气等专营单位服务电话。（四）物业服务合同或者前期物业服务合同、管理规约。物业服务企业提供特约服务的，应同时公示所提供服务的收费标准。（五）公共停车位配建数量和具体分布图，小区停车管理制度等信息。（六）电梯、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、营业执照、资质、联系方式、应急处置方案和电梯维修保养检验费用等。（七）水、电等公共能耗费用分摊表，每月公示一次，公示时间不少于三十日。（八）物业服务企业受委托申请使用住宅专项维修资金情况，按照住宅专项维修资金申请使用规定进行公示。（九）物业管理相关政策法规。（十）利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动的合同或协议、所得收益及使用情况，于每季度第一个月的月底前将上一季度公共收益收支情况予以公示，公示时间不少于三十日。公示当年第四季度公共收益收支情况的，应将当年度公共收益的全年收支情况一并公示。（十一）公共公益审计报告，在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示。（十二）法律、法规规定的其他应当公示的信息。

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第三十八条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业公共服务实行等级服务、等级收费。发展和改革部门应当每三年对等级收费标准进行评估，根据评估结果适时调整，并向社会公布。
物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主大会或者业主大会授权的业主委员会和物业服务人在协商时参考。

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业主们追回414万公共收益，有多齐心？付出了多大代价？
凯蓝名都业委会 业委会资讯
2025年01月27日 23:59 江苏
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经受了一年多的艰难煎熬，

历经五次庭审，

唇枪舌剑、激烈交锋，

佛山市顺德区凯蓝名都小区

首批公共收益诉讼终于尘埃落定！



2025年1月22日，

佛山市中级人民法院作出终审判决：

驳回上诉，维持原判。

萨弗物业返还业主公共收益413.98万！

特此喜讯昭告全国广大业主，

共享这来之不易的荣耀时刻！



2023年，凯蓝名都业委会代表全体业主，对广州市萨弗物业管理公司和该公司佛山分公司提起诉讼，要求返还自2018年9月以来小区露天车位停车收入、电梯广告收入、大门广告收入和丰巢柜场地占用费等公共收益，并要求公布相关账目明细。

2024年7月24日，佛山市顺德区人民法院一审判决：萨弗物业公司佛山分公司向业委会返还小区公共收益共计413.98万元。

此金额是根据公共收益总金额591.4万元，按照物业公司占30%，业主占70%的比例进行分配的结果。萨弗物业公司对佛山分公司的债务承担补充清偿责任。

多年以来，凯蓝名都业委会和广大业主克服干扰，排除万难，团结一心，不怕牺牲，形成了维护自己权益的钢铁长城。

很多热心业主为小区公共事务捐款捐物，尽心尽力：

为了筹备业委会，共398名热心业主捐款48800元；
为了顺利召开业主大会，100余名热心业主捐款16800余元，捐赠物资一千余件；
为了维护4名被拘热心业主的权益，共35名热心业主捐款20366元；
为了本次公共收益诉讼，共126名热心业主垫资53370元（该笔费用将无息返还给相应业主）。

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第三十八条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业公共服务实行等级服务、等级收费。发展和改革部门应当每三年对等级收费标准进行评估，根据评估结果适时调整，并向社会公布。
物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主大会或者业主大会授权的业主委员会和物业服务人在协商时参考。

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第四十五条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，属于业主共有，应当优先提供业主使用。
业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定，收费标准由发展和改革部门会同住宅物业管理主管部门制定并公布。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，物业服务人应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定，并在住宅物业管理区域内显著位置公布。
住宅物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
业主大会或者业主大会授权的业主委员会有权制定住宅物业管理区域内公共停车管理规定，对占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的行为进行规范。
违反住宅物业管理区域内公共停车管理规定的，业主委员会或者物业服务人可以请求公安机关、消防救援机构协助处理。

广结善缘

不要指望物业能干什么

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业主、业主大会、业委会、物业公司
目录1什么是业主？业主有哪些权利和义务？2什么是业主大会、业主委员会？3哪些事项要由业主共同决定？4业主必须服从业主大会的决定吗？5物业公司如何产生？有哪些职责？
理清关系，明确职责依法自治，业主参与协同合作，共治共享
1什么是业主？业主有哪些权利和义务？国务院《物业管理条例》第六条　房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
国务院《物业管理条例》第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
2什么是业主大会、业主委员会？
《民法典》第二百七十七条对业主成员权及业主大会，业主委员会进行了规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

【解读】城市拔地而起的一幢幢高楼，整栋建筑物的所有权实际上是业主对专有部分的独立所有和对公用部分的共有关系的集合体。
业主大会是业主的自治组织，是业主群体的组织形式，代表业主权益。业主大会在法律地位上认定为非法人组织，可以作为民事主体和民事诉讼主体享有相应的资格，可以最大限度地维护全体业主的合法权益。
业主大会推举产生业主委员会，履行日常管理职责，相当于业主大会的常设机构，依据业主大会决议，在业主大会的授权范围内，以业主委员会的名义作出法律行为，代表全体业主参与诉讼，具备诉讼主体资格。
3哪些管理事项需要业主共同作出决定？如何做出决定？《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
4业主必须服从业主大会的决定吗？

《民法典》第二百八十条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
《物业管理条例》第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
【解读】以上条文规定了业主大会或者业主委员会决定的效力与业主的撤销权。
业主作为业主大会的成员，除了有参加业主大会的权利，还负有服从业主大会或者业主委员会多数成员作出决议的义务，服从管理，承担应当承担的义务。业主无理由拒不执行业主大会或者业主委员会的决议，其他业主可以对其进行批评。
但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。是否构成侵害业主的合法权益，由人民法院裁决。
5物业公司是如何产生的？有哪些职责？《民法典》第二百八十四条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
【解读】委托物业服务企业或者其他管理人管理是业主管理建筑物及其附属设施的常态。这是因为对建筑物及其附属设施进行管理，需要专业人员来进行，特别是为了实现社区管理的社会化专业化，由物业管理企业进行管理具有重要意义。
《民法典》第二百八十五条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
【解读】《民法典》第二百八十五条是对物业服务企业与业主关系的规定。相比于原《物权法》，《民法典》新增了物业服务企业或者其他管理人负有及时答复和应当执行政府依法实施的应急处置措施的义务。
物业服务企业或者其他管理人主要有两个方面的义务。第一，应当根据业主的要求，依照物业服务合同的规定，管理好建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督；第二，应当及时回复业主提出的询问和咨询，以满足业主对物业服务的知情权。
在突发事件等紧急情况下，政府会依照法律规定进行紧急处置。对此，物业服务企业或者其他管理人负有以下执行和配合的义务：一是必须执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，应当不折不扣地执行政府的指令；二是积极配合开展工相应工作，管理好小区的有关事务，保护好小区居民的合法权益。

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第四十五条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，属于业主共有，应当优先提供业主使用。
业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定，收费标准由发展和改革部门会同住宅物业管理主管部门制定并公布。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，物业服务人应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定，并在住宅物业管理区域内显著位置公布。
住宅物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
业主大会或者业主大会授权的业主委员会有权制定住宅物业管理区域内公共停车管理规定，对占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的行为进行规范。
违反住宅物业管理区域内公共停车管理规定的，业主委员会或者物业服务人可以请求公安机关、消防救援机构协助处理。

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小区物业不作为、乱作为、瞎折腾时最害怕业主主动作为的几件事儿
一、举报小区消防设施设备不合格
（一）小区配套建设的消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，消防设施不按规定维保和年检，灭火器未定期充装、过期，消防管道内存积水、杂物等情况；
（二）损坏、挪用、擅自拆除、停用消防设施、器材时；
（三）占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口或者有妨碍消防车通行、其他安全疏散情形时；
（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距时；
（五）小区公共场所在外墙、门窗上设置影响逃生和灭火救援障碍物，或者在人员密集场所在门窗设置影响逃生、灭火救援障碍物时；
（六）生产、储存、经营易燃易爆危险品场所与居住场所设置在同一建筑物内，或者未与居住场所保持安全距离，或者小区业主擅自携带有毒有害、易燃易爆危险品进入小区、利用住所生产储存经营易燃易爆危险品时；
（七）生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内，不符合消防技术标准时；
（八）在公共娱乐场所营业期间，进行电气焊、油漆粉刷等具有火灾危险的施工、维修作业或者在公众聚集场所未经县（区、市）公安消防大队安全检查合格擅自投入使用、营业时；
（九）发现小区消防控制室值班人员无证上岗时；
（十）发现小区建设工程安装使用假冒、伪劣消防产品时；
（十一）未经县（区、市）公安消防大队行政许可，建设工程擅自施工或投用，在公众聚集场所擅自开业使用，或者未经业主同意擅自住改商且未经消防验收合格时；
（十二）火灾自动报警系统、自动灭火系统等消防设施严重损坏或者擅自拆除、停用时；
（十三）电动车进楼入户飞线充电时；
（十四）其他可能严重威胁居民公共安全的火灾隐患和违反消防安全法律法规行为时。
法律依据：《中华人民共和国消防法》第四条、第二十八条等。
二、投诉物业没有安全生产预案
小区物业在安全生产预案方面存在问题时，业主可以向属地县（市、区）政府行政主管部门的住房和城乡建设局物管科（股）投诉，如果是专业性的问题就向各专业部门投诉。
没有几个小区的物业公司按照规定制定了安全生产预案，就算有也没有演练，就算演练了也没有几个备案的。
法律依据：《中华人民共和国安全生产法》第三条、第五条、第六条、第十一条等。
三、要求公开并移交小区公共收益
（一）利用小区共有部分开展经营活动，要经业主共同决定，授权业主委员会经营管理（或以合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营时，具体在《物业服务合同》（《前期物业服务合同》）中约定），利用共有部分产生的收入属于业主共有。
（二）利用共有部分开展经营活动，经业主共同决定，授权委托物业服务人或者其他经营主体经营时：1.利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。2.共有部分收益单独列账。业主大会设立业主共有资金账户，共有部分收益及时转入该账户。3.共有资金账户由业主委员会管理，专款专用。在共有资金账户中设立业主委员会工作经费和补贴科目。
没有几个小区里的物业服务人能够全面、真实地公开并移交小区公共收益。
法律依据：《民法典》第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动
第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
四、投诉物业偷税漏税
小区物业很少开具税务发票。业主可凭小区物业出具的物业费、停车费收据，拨打税务局投诉电话12366，举报小区物业偷税漏税。
法律依据：《中华人民共和国发票管理办法》第十八条、第十九条。《中华人民共和国刑法》第二百零一条。
五、投诉物业不履行物业合同约定
前期物业服务合同中的物业费，实行政府指导价。“后期”物业服务合同中的服务等级标准，均有政府部门制定的指导文件，即“收多少钱，要干多少事”。
小区物业不履行合同约定、巧立名目乱收费现象是大概率事件。
业主可以向县（市、区）住房和城乡建设局物管科（股）投诉物业服务不合格，一经查实物业公司确有违规行为，主管部门可对物业公司进行处罚。
法律依据：《物业管理条例》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第六十二条、第六十三条。
六、违规使用住宅专项维修资金
倒查、追究专项维修资金的使用情况，是否存在弄虚作假、非法使用等现象。特别是电梯设备设施年检、维修、公共责任保险等，向属地县（市、区）市场监督管理局特种设施管理部门投诉。
法律依据：建设部 财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第三十七条。

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第九条 下列事项由业主共同决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准；
（五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（六）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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时隔44年，物业费彻底迎来降价潮！
业委会资讯
2025年02月23日 23:35 江苏
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1981年，
中国第一家物业管理公司在深圳成立。
随后物业费一路猛涨，
部分小区高得离谱。

不少业主抱怨，
“物业服务不到位，收费却很积极”，
物业和业主之间很矛盾。

时隔44年，

物业费彻底迎来降价潮！

在这场变化里，

业主和物业的“爱恨情仇”迎来转折点，

业主只要团结，

就能拿回主权，

写“砍价联名信”能起到真枪实弹的作用。
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多地空置房物业费大降
近日，江苏省镇江市出台新规，对连续空置6个月以上的住宅物业费实施打折。

镇江市人民政府官网发布，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，物业费最多交70%。

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江苏的苏州、无锡、宿迁、扬州、常州、淮安、连云港等地，都曾出台过相关规定。
比如，《苏州市物业服务收费管理实施细则》第十六条就曾提到，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。
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近年来，为了提振楼市，已经有不少城市出台过类似举措。

2024年6月，甘肃省兰州新区推出12条房地产新政，其中提到，对连续未入住6个月以上的空置住宅，由业主或使用人书面申请，其物业费按收费标准的50%收取。

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《青岛市物业服务收费管理实施细则》第十八条规定：普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月（含）以上的...自空置之日起，其物业公共服务费（含电梯运行费）按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。

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部分物业公司主动降价

除了政府出台新规降低空置房物业费的情况，近半年来，还有不少物业服务企业在业主呼吁降费的情况下，结合自身经营情况，对物业费进行了减免。
2025新年伊始，重庆、江西、武汉等多地小区迎来物业费“降价潮”。
比如，2025年2月16日，武汉正荣府物业服务中心发布公告，鉴于较长一段时间以来外部经济环境影响及其他因素，从2025年2月开始住宅物业费从3.1元/㎡·月调整为2.6元/㎡·月。
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重庆风花树小区物业宣布，因有20%的业主发出降低物业费的呼声，经协商后，从2025年1月1日起，该小区住宅物业费从每月1.8元/㎡降到了1.3元/㎡。
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重庆金樾山将高层物业费从每月2.4元/㎡降到1.9元/㎡，洋房和别墅从最高4.5元/㎡降到2.09元/㎡，最大降幅超过了50%。

南昌瑞都小区也宣布新年正式下调物业费，从每月2.8元/㎡调整至2元/㎡，停车服务费从80元/㎡调整至60元/㎡。

物业解释主动下调的原因是经济环境不佳，物业费收缴困难，小区投入不上去，现场品质无法得以保障。

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除了因业主呼吁而降低物业费，近来，还出现了物业公司主动降低物业费，甚至主动宣布“0物业费”的情况。

物业公司这样做不外乎两种原因：一是物业费收缴难，试图主动降低物业费来提升收缴率；二是为了提升竞标的成功率。

广西柳州的维美物业公司则于去年下半年推出了“免物业费”模式。

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对于“免物业费“模式，维美物业称将布局一系列第三方社区运营服务来弥补员工工资的缺口，如装修、家政、售卖农产品等。

这场物业费降价潮，
本质上是中国城市化进程
从规模扩张转向质量提升的缩影。
当个体获得感，
与行业精细化转型相遇，
业主从“交钱认命”正在转向“用脚投票”。

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兴姜和苑

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