国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务人或者自行对住宅物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护基本秩序和环境卫生的活动。
本条例所称物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

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第三十六条 物业服务人应当将下列信息在住宅物业服务区域内显著位置公布，并及时更新：
（一）营业执照、项目负责人和从业人员基本情况以及联系方式、物业服务投诉电话、二十四小时应急服务电话等；
（二）物业服务事项、服务标准、质量要求、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）电梯、消防、监控安防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式和应急处置方案等，法律、法规规定需要具备专业资质的，还应当公布相关资质信息；
（四）上一年度物业服务合同履行情况；
（五）物业服务人管理的业主共有部分的经营和收益收支情况；
（六）公共能耗费分摊情况；
（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库处分使用情况；
（八）实行酬金制的住宅小区物业服务资金的收支情况；
（九）住宅专项维修资金使用情况；
（十）其他应当向业主公开的信息。
前款第一项至第三项应当长期公布，第四项至第七项应当每年公布一次，第八项应当每年至少公布一次，第九项应当及时公布。第四项至第九项公布期限不得少于十五日。业主对

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如何提高业委会的公信力和执行力?

一加强自身建设

1. 规范选举程序

●严格按照法定程序进行业委会成员选举，确保选举过程公开、公平、公正。鼓励热心公益、责任心强、具有一定专业知识和组织能力的业主参选。

●建立候选人资格审查机制，对候选人的道德品质、专业能力、服务意识等进行综合评估。

2. 提高成员素质

●组织业委会成员参加相关培训，学习物业管理法律法规、财务知识、沟通技巧等，提升业务水平和工作能力。

●倡导成员树立良好的职业道德和服务意识，以公正、廉洁、勤勉的态度为业主服务。

3. 建立健全制度

●制定完善的业委会工作制度，包括会议制度、决策制度、财务管理制度、信息公开制度等，确保工作有章可循。

●明确业委会成员的职责分工，建立工作责任制，提高工作效率。

二加强与业主的沟通互动

1. 信息公开透明

●定期公布业委会工作动态、财务收支情况、小区重大事项决策过程等，让业主了解业委会的工作情况。

●利用小区公告栏、微信群、公众号等多种渠道，及时向业主传达重要信息，回应业主关切。

2. 倾听业主意见

●建立业主意见收集机制，通过设立意见箱、开展问卷调查、召开业主座谈会等方式，广泛听取业主的意见和建议。

●对业主反映的问题及时进行调查处理，并将处理结果反馈给业主。

3. 组织业主参与

●鼓励业主积极参与小区管理，如成立志愿者队伍、开展文明创建活动等，增强业主的归属感和责任感。

●在重大事项决策过程中，充分征求业主意见，让业主参与决策，提高决策的科学性和民主性。

三加强对物业服务企业的监督管理

1. 建立监督机制

●制定物业服务监督考核办法，明确物业服务标准和考核指标，定期对物业服务企业进行考核评价。

●建立物业服务企业退出机制，对服务质量差、业主满意度低的物业服务企业，按照法定程序予以解聘。

2. 加强沟通协调

●与物业服务企业建立良好的沟通协调机制，定期召开工作例会，共同解决小区管理中存在的问题。

●支持物业服务企业依法依规开展工作，为其提供必要的协助和支持。

四争取外部支持

1. 加强与政府部门的联系

●积极与街道办事处、社区居委会、房地产行政主管部门等政府部门沟通联系，争取政策支持和业务指导。

●及时反映小区管理中存在的问题，配合政府部门做好相关工作。

2. 引入专业机构

●聘请专业的法律顾问、会计师、物业管理顾问等，为业委会的工作提供专业支持和咨询服务。

●委托第三方机构对物业服务企业进行评估和审计，提高监督管理的专业性和客观性。

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致小区物业的函
杭州某物业服务有限公司：
春节将至，根据《杭州市北景芳洲苑物业服务合同》及合同附件的约定，请你公司做好以下工作（合同内容部分摘录）：
（一）保安须保证门岗、巡逻岗、监控岗三个岗位24小时有人值班，保洁每天在岗不少于7人，工程夜间需要安排值班，紧急维修30分钟内到场处理。
（二）小区公共场所及活动室每天清扫2次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；高层电梯厅每天清扫1次，楼道每天清扫1次，2天拖洗1次；公共部位玻璃每天清洁1次；路灯、楼道灯每周清洁1次。及时清除道路积水、积雪。进户门每周擦抹1次；天花板每周除尘1次；栏杆每天擦抹1次；天台、屋顶每周清洁1次；地下车库每天清扫1次。
（三）小区草坪：每月修剪1次，每周清杂草1次。小区树木：每年修剪1次，每月清杂草1次。花坛花境：每月修剪1次，每周清杂草1次。
（四）小区主出入口24小时值班看守，站岗执勤时间为：早晚高峰期，并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录，保障小区主出入口（回龙路）车辆畅通无拥堵。对节假日期间及夜间有外来人员进入小区的，必须由外来人员联系业主，获得业主同意后放行，并做好详细的来访登记。
（五）电梯发生一般故障的，专业维修人员30分钟内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员接到信息后须在5分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在30分钟内到现场进行救助。
（六）对公共设施设备进行日常管理、检修、维护和保养。建立公共设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检修、维护、保养等记录齐全。
设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
设备房每日巡检一次，确保正常运行。消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；消防安全防范巡查频次为每月1次，做好详细巡查记录。
（七）所有收费标准上墙公示。
业委会和广大业主将监督贵公司做好以上工作，业委会将不定期抽查贵公司在芳洲苑小区的工作人员数量及物业服务工作，并作为对贵公司在芳洲苑小区物业服务工作的考核依据之一。
若贵公司的工作不到位，业委会将按照《杭州市北景芳洲苑物业服务合同》的规定执行。
敬请配合！
杭州市北景芳洲苑第五届业主委员会2025年1月9日

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第三十九条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。
实行酬金制的，物业服务人在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余由业主享有，不足由业主承担。
实行酬金制的，物业服务人应当对物业服务资金单独列账核算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的年度收支情况进行审计。审计费用可以从公共收益中列支，没有公共收益的，由全体业主分摊。

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公共收益是业主的钱，却在别人的口袋里，业主们不知道数额，不知道用到了哪里。
没有公共收益，
小区就缺少更新的资金来源。
新疆百信物业服务有限公司（以下简称百信物业）是新疆乌鲁木齐市百信钻石苑小区的物业服务公司。
从百信物业管理小区开始，百信钻石苑小区停车场、广告费、公共用房租金等收益一直由物业公司收取。
自2009年至2021年，
百信物业13年来从未向业委会及业主公开过公共收益明细，也未进行过分红。
为了追回数百万公共收益，百信钻石苑业委会把百信物业告上了法院。
历经四年多的艰苦诉讼，2024年12月5日，新疆乌鲁木齐市新市区人民法院作出再审判决：确认小区2009年至2021年的公共收益总计6941639.86元。
考虑到百信物业履行了对地面停车场的维护、管理义务，客观上存在管理成本的支出，酌定公共收益的70%归全体业主，30%归物业公司。
综上，法院判决百信物业应向百信钻石苑小区业主委员会退还公共收益485.91万元。
这场漫长的维权战役意义重大！是小区维权路上的重要里程碑！离不开每一位业主的支持与信任，更离不开业委会的坚持不懈、努力付出为业主争取了切实的经济利益，捍卫了所有业主的尊严！

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第三十六条 物业服务人应当将下列信息在住宅物业服务区域内显著位置公布，并及时更新：
（一）营业执照、项目负责人和从业人员基本情况以及联系方式、物业服务投诉电话、二十四小时应急服务电话等；
（二）物业服务事项、服务标准、质量要求、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）电梯、消防、监控安防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式和应急处置方案等，法律、法规规定需要具备专业资质的，还应当公布相关资质信息；
（四）上一年度物业服务合同履行情况；
（五）物业服务人管理的业主共有部分的经营和收益收支情况；
（六）公共能耗费分摊情况；
（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库处分使用情况；
（八）实行酬金制的住宅小区物业服务资金的收支情况；
（九）住宅专项维修资金使用情况；
（十）其他应当向业主公开的信息。
前款第一项至第三项应当长期公布，第四项至第七项应当每年公布一次，第八项应当每年至少公布一次，第九项应当及时公布。第四项至第九项公布期限不得少于十五日。业主对公布内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

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共有资产清单
小区内业主共有资产包括：
一、物业共用部位，主要为建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风采光井等；
二、物业共用设施设备，主要为电梯、天线、公共照明设施、消防设施、人民防空设施、绿地、道路、沟渠、池、污水井、共有车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物、构筑物等。
三、地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或者约定不明确的，归全体业主所有。
公共收益清单
公共收益一般包括但不限于以下范围：（一）利用空闲公共车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；（二）利用业主共有场地开展摆摊等商业活动及投放自助售卖机、快递柜、饮水机等设施所得的收益；（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告或其他经营活动，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告或其他经营活动所得的收益；（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；（五）相关单位或个人支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金等；（六）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；（七）公共收益利息等其他收入；（八）其他依法属于全体业主的收入。
公示公开清单
物业服务企业或业主委员会应当在物业小区公开公示的内容清单：（一）物业服务企业的营业执照彩色影印件。（二）物业小区项目经理或者负责人的姓名、照片、联系方式等基本信息。（三）物业小区客户服务电话、工程维修电话、应急值班电话、投诉监督电话及供水、供电、供气等专营单位服务电话。（四）物业服务合同或者前期物业服务合同、管理规约。物业服务企业提供特约服务的，应同时公示所提供服务的收费标准。（五）公共停车位配建数量和具体分布图，小区停车管理制度等信息。（六）电梯、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、营业执照、资质、联系方式、应急处置方案和电梯维修保养检验费用等。（七）水、电等公共能耗费用分摊表，每月公示一次，公示时间不少于三十日。（八）物业服务企业受委托申请使用住宅专项维修资金情况，按照住宅专项维修资金申请使用规定进行公示。（九）物业管理相关政策法规。（十）利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动的合同或协议、所得收益及使用情况，于每季度第一个月的月底前将上一季度公共收益收支情况予以公示，公示时间不少于三十日。公示当年第四季度公共收益收支情况的，应将当年度公共收益的全年收支情况一并公示。（十一）公共公益审计报告，在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示。（十二）法律、法规规定的其他应当公示的信息。

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第三十八条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业公共服务实行等级服务、等级收费。发展和改革部门应当每三年对等级收费标准进行评估，根据评估结果适时调整，并向社会公布。
物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主大会或者业主大会授权的业主委员会和物业服务人在协商时参考。

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业主们追回414万公共收益，有多齐心？付出了多大代价？
凯蓝名都业委会 业委会资讯
2025年01月27日 23:59 江苏
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经受了一年多的艰难煎熬，

历经五次庭审，

唇枪舌剑、激烈交锋，

佛山市顺德区凯蓝名都小区

首批公共收益诉讼终于尘埃落定！



2025年1月22日，

佛山市中级人民法院作出终审判决：

驳回上诉，维持原判。

萨弗物业返还业主公共收益413.98万！

特此喜讯昭告全国广大业主，

共享这来之不易的荣耀时刻！



2023年，凯蓝名都业委会代表全体业主，对广州市萨弗物业管理公司和该公司佛山分公司提起诉讼，要求返还自2018年9月以来小区露天车位停车收入、电梯广告收入、大门广告收入和丰巢柜场地占用费等公共收益，并要求公布相关账目明细。

2024年7月24日，佛山市顺德区人民法院一审判决：萨弗物业公司佛山分公司向业委会返还小区公共收益共计413.98万元。

此金额是根据公共收益总金额591.4万元，按照物业公司占30%，业主占70%的比例进行分配的结果。萨弗物业公司对佛山分公司的债务承担补充清偿责任。

多年以来，凯蓝名都业委会和广大业主克服干扰，排除万难，团结一心，不怕牺牲，形成了维护自己权益的钢铁长城。

很多热心业主为小区公共事务捐款捐物，尽心尽力：

为了筹备业委会，共398名热心业主捐款48800元；
为了顺利召开业主大会，100余名热心业主捐款16800余元，捐赠物资一千余件；
为了维护4名被拘热心业主的权益，共35名热心业主捐款20366元；
为了本次公共收益诉讼，共126名热心业主垫资53370元（该笔费用将无息返还给相应业主）。