国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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兴化市城市社区物业管理办法（试行）解读


　　一、兴化市城市社区物业管理办法（试行）共有几章几条，内容分别是什么？

　　答：兴化市城市社区物业管理办法（试行）共有8章53条。分别为总则、业主大会和业主委员会、物业服务、物业服务用房的管理、物业的使用和维护、住宅专项维修资金的交存和使用、考核办法、附则。



　　二、各部门如何协同配合，依法处理物业管理区域内的违法违规行为？

　　答：市财政局负责城市社区物业管理专项保障资金，并列入市政府财政预算。市城管局负责查处物管小区内违反规划、绿化、市容等法规的行为。督促、指导、协同各街道、开发区对物管小区内的违法建设进行防控和处置，依法查处擅自在建筑物外墙开门开窗、破坏公共绿化、流动摊贩，以及负责其他城市建设管理的相关执法工作。市公安局负责加强物管小区的治安防范、犬类管理、居民出租房屋、电瓶车充电等综合管理，加大对物管小区治安防范矛盾的协调处理。市消防救援大队负责督促指导物业管理单位对小区消防设施、消防通道、电瓶车充电的安全检查，对存在消防隐患等问题进行督促整改。市发改委会同市住建局负责普通住宅前期物业公共服务项目等级标准和收费标准的制定和调整等相关工作。市生态环境局负责查处物管小区内营业性产生的噪声、油烟、废气、排污等超标行为。市市场监管局负责物管小区电梯安全使用的监管工作。负责查处物管小区内利用非营业用房实施生产、加工、经营的行为。负责加强对物业服务收费情况的监督检查，对明码标价进行监管。对诚信记录不合格的物业服务企业进行整顿和治理。市行政审批局负责对在市公共资源交易中心组织的物业管理招投标活动进行现场监督，对物业服务企业投标、履约行为进行诚信管理。



　　三、业主委员会如何产生？对业主委员会委员有何要求？

　　答：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数委员组成。业主委员会委员是物业管理区域内的业主；具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强、公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

　　四、物业服务经营性用房如何管理及收益如何分配？

　　答：物业服务经营性用房由所在社区居委会牵头负责，业主委员会（业主代表）参与、市住建局监督指导，进行招租。所得收益属本小区全体业主共同所有，在征得小区业主委员会同意后，统一缴至街道、开发区，实行银行专有账户监管。



　　五、物业管理区域内禁止哪些行为？

　　答：（一）擅自改变物业的规划用途；（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；

　　（十）破坏或者擅自改变房屋外观和开挖底层地面；（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　六、哪些费用不得从维修资金中列支？

　　答：（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修养护费用。（三）依法应当由当事人承担的，因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用。（四）根据物业合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施维修和养护费用。



　　七、住宅共用部位、共用设施设备包含哪些？

　　答：住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶能及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　来源：政府办



　　发布：兴化网闻

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《江苏省物业管理条例》第五十五条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或省续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域显著位置公告。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(市、 区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

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《泰州市住宅物业管理条例》第九条

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员:

(四)确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准;

(五)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人:

(六)使用建筑物及其附属设施的维修资金:

(七)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(八)改建、重建建筑物及其附属设施;

(九)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动: (十) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主登与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十条

业主共同决定事项，由业主委员会组织召开业主大会会议进行表决。业主委员会未成立或者怠于履行职责的，经专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五分之一以上的业主提议，由乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会指导和协助业主组织召开业主大会会议。

召开业主大会会议。应当于会议召开十五日前通过发送信息、电子邮件或者书面告知等方式通知业主，并同时告知村民委员会、居民委员会。

第十一条

业主表决共同决定事项应当实名制，可以采用集体讨论、书面征求意见或者在市物业管理公众服务平台上投票等方式。

表决结束后应当形成书面文件，载明表决事项、同意票数、反对票数、弃权票数以及表决结果。表决结果应当在住宅物业管理区域内显著位置公布。

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《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》这几各法规都没有让业主代表表决。

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社区应该答复一下，民法典等各类法规规定的很清楚，你们不能简单化