国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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兴化市城市社区物业管理办法（试行）解读


　　一、兴化市城市社区物业管理办法（试行）共有几章几条，内容分别是什么？

　　答：兴化市城市社区物业管理办法（试行）共有8章53条。分别为总则、业主大会和业主委员会、物业服务、物业服务用房的管理、物业的使用和维护、住宅专项维修资金的交存和使用、考核办法、附则。



　　二、各部门如何协同配合，依法处理物业管理区域内的违法违规行为？

　　答：市财政局负责城市社区物业管理专项保障资金，并列入市政府财政预算。市城管局负责查处物管小区内违反规划、绿化、市容等法规的行为。督促、指导、协同各街道、开发区对物管小区内的违法建设进行防控和处置，依法查处擅自在建筑物外墙开门开窗、破坏公共绿化、流动摊贩，以及负责其他城市建设管理的相关执法工作。市公安局负责加强物管小区的治安防范、犬类管理、居民出租房屋、电瓶车充电等综合管理，加大对物管小区治安防范矛盾的协调处理。市消防救援大队负责督促指导物业管理单位对小区消防设施、消防通道、电瓶车充电的安全检查，对存在消防隐患等问题进行督促整改。市发改委会同市住建局负责普通住宅前期物业公共服务项目等级标准和收费标准的制定和调整等相关工作。市生态环境局负责查处物管小区内营业性产生的噪声、油烟、废气、排污等超标行为。市市场监管局负责物管小区电梯安全使用的监管工作。负责查处物管小区内利用非营业用房实施生产、加工、经营的行为。负责加强对物业服务收费情况的监督检查，对明码标价进行监管。对诚信记录不合格的物业服务企业进行整顿和治理。市行政审批局负责对在市公共资源交易中心组织的物业管理招投标活动进行现场监督，对物业服务企业投标、履约行为进行诚信管理。



　　三、业主委员会如何产生？对业主委员会委员有何要求？

　　答：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数委员组成。业主委员会委员是物业管理区域内的业主；具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强、公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

　　四、物业服务经营性用房如何管理及收益如何分配？

　　答：物业服务经营性用房由所在社区居委会牵头负责，业主委员会（业主代表）参与、市住建局监督指导，进行招租。所得收益属本小区全体业主共同所有，在征得小区业主委员会同意后，统一缴至街道、开发区，实行银行专有账户监管。



　　五、物业管理区域内禁止哪些行为？

　　答：（一）擅自改变物业的规划用途；（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；

　　（十）破坏或者擅自改变房屋外观和开挖底层地面；（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　六、哪些费用不得从维修资金中列支？

　　答：（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修养护费用。（三）依法应当由当事人承担的，因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用。（四）根据物业合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施维修和养护费用。



　　七、住宅共用部位、共用设施设备包含哪些？

　　答：住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶能及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　来源：政府办



　　发布：兴化网闻

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《江苏省物业管理条例》第五十五条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或省续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域显著位置公告。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(市、 区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

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《泰州市住宅物业管理条例》第九条

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员:

(四)确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准;

(五)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人:

(六)使用建筑物及其附属设施的维修资金:

(七)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(八)改建、重建建筑物及其附属设施;

(九)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动: (十) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主登与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十条

业主共同决定事项，由业主委员会组织召开业主大会会议进行表决。业主委员会未成立或者怠于履行职责的，经专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五分之一以上的业主提议，由乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会指导和协助业主组织召开业主大会会议。

召开业主大会会议。应当于会议召开十五日前通过发送信息、电子邮件或者书面告知等方式通知业主，并同时告知村民委员会、居民委员会。

第十一条

业主表决共同决定事项应当实名制，可以采用集体讨论、书面征求意见或者在市物业管理公众服务平台上投票等方式。

表决结束后应当形成书面文件，载明表决事项、同意票数、反对票数、弃权票数以及表决结果。表决结果应当在住宅物业管理区域内显著位置公布。

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《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》这几各法规都没有让业主代表表决。

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社区应该答复一下，民法典等各类法规规定的很清楚，你们不能简单化

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1、本次续约新华物业之事，大部分业主不得而知，收物业费的时候晓得电话短信催缴，而此次业主委员会直接发布公告告知业主，他们17个人已经决定了关于国际公寓物业的续约，简直可笑。
2、关于专有部分面积占比三分之二，《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条规定：业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。大白话就是，参会表决的业主房产证上住房面积达到小区建筑面积的2/3且参会表决的人数要达到小区住户的2/3。也就是说，本次业主委员会发布公告上所说的参与表决的业主代表与民法典上规定的业主就是偷换概念，民法典要求业主，到你这变成业主代表了，欺负国际公寓的业主都是文盲，简直可笑。
3、既然你发布公示了，能不能把新华物业此次合同的内容，包括且不限于2024年最新的收费标准和服务内容、相关的法律文件，合同条款，光晓得弄个红牌子，征求意见稿都没有，程序上也说不过去，简直可笑。
4、国际公寓大部分业主对这个新华物业已经诟病多年，收费高，服务差，小区车位乱停乱发，小区保安不闻不问，两个老大爷天天在保安室喝茶听戏，真是找了个养老的好去处，我都羡慕这样的生活。但为何业主委员会坚持与新华物业续约，个中原因不得而知。

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兴化市住宅小区测评考核暂行办法
（征求意见稿）

第一条  为加强物业服务企业监管，推动我市物业服务水平提升，推进物业管理行业诚信体系建设，实现奖惩联动，根据《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快社会诚信建设的指导意见》《泰州市物业服务企业信用积分制管理办法》《泰州市住宅小区物业基本服务水平测评办法（暂行）》等政策规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条  本市属地街道范围内实行市场化运营物业服务的住宅小区。
第三条  住宅小区测评考核是我市物业信用体系的组成部分，按照依法有序、科学规范、及时有效原则，积极落实测评考核制度。
第四条  市物业管理行政主管部门负责全市住宅小区测评考核工作的监督和指导，公布每季度测评考核结果，市物业管理行政主管部门负责住宅小区测评考核制度的具体执行以及评分结果初审工作。
第五条  住宅小区测评考核人员由市物业管理行政主管部门牵头组织，市物业服务协会协助，主管部门邀请街道人员共同从泰州市物业专家管理库中随机抽取本市物业管理专家组成考核队伍，如测评专家有自己所在项目参与测评，测评专家应当回避，测评考核期间，由主管部门和街道人员全程跟踪监督。
第六条  兴化市住宅小区测评考核于每季度末，通过公众号向社会公布，并抄送城区街道办事处。
第七条  以下信息纳入住宅小区测评考核认定范围：
（一）在物业服务常态化考评中全市排名前三且考评得分95分以上成绩突出的；
（二）在物业管理方面获省、泰州市行业主管部门、行业协会奖励或表彰的；
（三）在各类社会紧急突发事件处置过程中，作出突出贡献的；
（四）在文明城市创建等各类创建活动中表现突出的；
（五）经物业管理行政主管部门认定的其他突出表现的。
第八条  以下信息纳入住宅小区测评考核结果认定范围：
（一）因违反本市物业服务企业和项目经理失信行为记  分规则，未加强对物业服务企业的考核力度，业主委员会每年对住宅物业项目用工情况、收支情况及服务质量进行“三责联审”、全面落实“三公开三透明”线上线下公开物业费收支、公共收益收支、公共能耗分摊、住宅专项维修资金使用等事关全体业主切身利益的重大事项未及时整改的企业；
（二）因物业服务企业主要责任，发生安全生产事故、公共卫生事件的企业；
（三）因物业服务企业主要责任，引发大规模群体上访或越级上访事件，影响社会稳定，造成不良后果的企业；
（四）因物业服务企业主要责任，物业服务项目存在的问题被新闻媒体曝光，在社会上造成恶劣影响的企业；
（五）因物业服务企业主要责任，书记、市长信箱以及“12345”等平台投诉量较多且未及时处置的企业；
（六）因物业服务企业主要责任，影响全市住宅小区综合治理工作，造成不良后果的企业；
（七）被相关行政职能部门予以行政处罚的企业；
（八）在我市街道办事处组织常态化考评中成绩均排名靠后的企业；
（九）其他经认定存在严重不良行为的企业。
因物业服务企业主要责任，发生重大安全生产事故、重大公共卫生、引发重大群体上访或越级上访事件，造成严重不良后果的企业，以及在上级主管部门综合考核排名倒数三名的，直接列为“后进”小区名单。
第九条  测评结果核定程序
（一）信息收集。物业管理行政主管部门采集当年度企业信用评分、投诉处理、检查考评等信息。
（二）信息核定。物业管理行政主管部门对采集的各类信息进行核定，依据采集信息加减分值后，报各属地街道征询意见（反馈意见占总分值的七成比例），根据街道反馈意见统计最终得分情况，综合评定“优秀、后进”小区名单。
（三）评定标准90分以上被评为“优秀”小区，60分以下“后进”小区，或存在重大安全隐患的一票否决。
（四）信息告知。“优秀”小区名单初步确定后，需经街道、社区、人大代表、政协委员征询意见，待意见统一后，方可向社会公布。“后进”小区名单确认后，由物业管理行政主管部门通过书面方式告知企业，相关企业有异议的，应在5个工作日内书面向物业管理行政主管部门提出异议。
（五）异议处理。物业服务企业有异议的，可提供以下资料，经物业管理行政主管部门审核认为真实有效的，重新启动信息核定程序。
1.能够提供有效证据证明认定信息失真、失效、不准确、不全面的；
2.已及时全面整改并经原处理部门认定合格的;
3.其他被认定的有效证据。
凡不属于上述情形的，视为异议无效。物业管理行政主管部门应在10个工作日内完成核查，并将核查结果书面告知申请企业。
（五）信息公示。经核定并告知相关企业后，“优秀、后进”小区名单在兴化市政府网站、媒体、报刊上进行公示，公示期为10个工作日。
第十条  鼓励“后进”小区名单企业通过积极整改，消除不良社会影响、取得社会认同等方式自主修复失信记录。凡自主修复并经物业管理行政主管部门、街道办事处认定合格的，在认定合格后5个工作日内从“后进”小区名单中撤出并予以公示告知。
经物业管理行政主管部门认定失信情况特别严重、影响后果特别恶劣的“后进”小区名单物业服务企业，将不得从“后进”小区名单中撤出。
第十一条 “后进”小区名单根据物业服务企业日常监管情况实行动态管理。凡在评定周期内发生本办法第七条所列情况，经认定后从“后进”小区名单中退出，并予以公示告知。
第十二条  对列入“优秀”小区的物业服务企业采取以下联合激励措施：
（一）在物业管理行政主管部门、物业管理行业党委组织实施的择优评先等活动中进行加分，并优先考虑或推荐；
（二）在本市物业项目招标时信用等级给予加分，在邀请招标时可优先推荐；
（三）建议在物业管理常态化考核时给予加分和奖励；
（四）按规定可采取的其他激励措施。
第十三条  对列入“后进”小区的物业服务企业采取以下联合惩戒措施：
（一）将其作为重点监管对象，在物业管理监督检查中提高抽查比例和频次；
（二）按照本市对物业服务企业信用信息管理办法的规定，对其法定代表人或负责人进行提醒、约谈、告诫；
（三）连续两次纳入“后进”小区的企业，建议业主委员会考虑依法解除合同，不再续签；
（四）取消当年度参加的各类物业服务示范项目申报资格；
（五）取消当年度参加的行业各类择优评先活动资格；
（六）在政府采购等公共资源交易活动中，建议政府采购部门限制其参与；
（七）按照规定可以采取的其他惩戒措施。
第十四条  物业管理行政主管部门、物业管理行业党委、各街道办事处及其他有关主管部门要加强工作联动和信息共享，保证信息的完整性、准确性、时效性。
第十五条  本办法自2024年  月  日起试行。

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泰州市住宅物业管理条例
第八条 住宅物业管理区域的全体业主组成业主大会。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。
业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成。一个业主小组产生一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议。业主代表在业主代表大会会议召开前应当就会议议题征集本小组业主意见，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。
业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人；业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。
业主代表推荐办法应当在业主大会议事规则中规定。

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泰州住宅物业管理条例：第二章 业主大会、业主委员会与物业管理委员会
第八条 住宅物业管理区域的全体业主组成业主大会。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。
业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成。一个业主小组产生一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议。业主代表在业主代表大会会议召开前应当就会议议题征集本小组业主意见，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。
业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人；业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。
业主代表推荐办法应当在业主大会议事规则中规定。
第九条 下列事项由业主共同决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准；
（五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（六）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

五谷杂粮

你应该做小区业委会主任，谁不同意我和他急

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第十条 业主共同决定事项，由业主委员会组织召开业主大会会议进行表决。业主委员会未成立或者怠于履行职责的，经专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五分之一以上的业主提议，由乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会指导和协助业主组织召开业主大会会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通过发送信息、电子邮件或者书面告知等方式通知业主，并同时告知村民委员会、居民委员会。

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第十一条 业主表决共同决定事项应当实名制，可以采用集体讨论、书面征求意见或者在市物业管理公众服务平台上投票等方式。
表决结束后应当形成书面文件，载明表决事项、同意票数、反对票数、弃权票数以及表决结果。表决结果应当在住宅物业管理区域内显著位置公布。

兴化蒙迪欧

主管部门怎么也不回复一下？

兴化蒙迪欧

兴化的小鼻屎 发表于 2024-10-16 16:50
兴化物业监管太差，业主委员会为何违背业主意愿去续约，只有他们自己心里清楚 ...

不按规定程序，偷换概念。

兴化蒙迪欧

业主代表在业主代表大会会议召开前应当就会议议题征集本小组业主意见，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。

兴化蒙迪欧

物业服务经营性用房由所在社区居委会牵头负责，业主委员会（业主代表）参与、市住建局监督指导，进行招租。所得收益属本小区全体业主共同所有，在征得小区业主委员会同意后，统一缴至街道、开发区，实行银行专有账户监管。

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　六、哪些费用不得从维修资金中列支？

　　答：（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修养护费用。（三）依法应当由当事人承担的，因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用。（四）根据物业合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施维修和养护费用。

兴化蒙迪欧

都市华庭南区物业选聘公告

信息来源：兴化市昭阳街道 发布日期：2024-11-06 08:18 浏览次数：47
        根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，特向社会公开选聘物业服务企业，实施对都市华庭南区小区进行物业服务，现将有关事项公告如下：

        一、项目名称及内容

        1.项目名称：都市华庭南区小区物业服务项目

        2.项目地点及概况：都市华庭南区小区所处的位置，丰收路以西，花园路以南。总户数约227户，总面积约4万平方米（住宅3万平方米，商铺1万平方米）。

        3.物业项目收费标准：具体由被选聘的物业服务企业与小区物委会根据服务标准协商确定(空置房不收费)。

        二、选聘条件和资格

        1.依法设立且现从事物业服务管理活动，具有独立的法人资格，运营业绩优良，信誉程度较好的物业服务企业均可参加。

        2.报名时间、地点

        ①报名时间为：2024年11月6日至2024年11月12日止。

        ②报名地点：新阳社区居委会。

        3.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料：

        ①申请书；

        ②公司法人身份证原件及复印件；

        ③公司营业执照原件及复印件；

        ④提交企业概况、经营管理业绩及现从事小区管理的服务合同；

        ⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

        ⑥提供的复印件均须加盖单位公章后一并送报名点审核。

        4.选聘小组将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在选聘前，拟选聘单位必须在11月12日下午5点前向指定账户或卡号缴存3万元整保证金，规定时间未打卡的将视为自动放弃。被选聘后自动转为小区履约考核保证金，未被选聘单位当日无息退还。

        5.物业企业服务的小区如有黑榜记录的、街道考核排名末三位的不得参加报名（已除名的除外），如有隐瞒一切责任自负，保证金不予退还。

        6.拟选聘单位缴报名费300元，无论是否选中，均不退还。

        三、选聘方式

        物业管理委员会成立由业主代表组成的选聘小组，拟选聘单位在选聘小组作出决定前，需向小组成员如实介绍单位现状，同时对都市华庭南区小区将来的服务管理进行陈述和下一步设想，选聘小组将根据陈述情况进行综合评分，最高分者为选聘单位。

        四、选聘时间、地点及联系方式   

        1.选聘时间：报名结束后另行通知

        2.选聘地点：新阳社区居委会

        3.接受报名人：田先生   联系电话：83310427

                                                             17315331150   



                  

  都市华庭南区物业管理委员会

                              2024年11月6日

兴化蒙迪欧

第十四条 业主委员会成员由业主大会会议选举产生。业主委员会成员应当由具有完全民事行为能力、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。

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国际公寓业委会主任好像常年不住在国际公寓