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发表于 2021-10-1 13:47:00
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来自 中国江苏泰州
本帖最后由 时龙律师 于 2021-10-1 13:51 编辑
兴化市民论坛法律顾问、北京盈科（泰州）律师事务所党支部副书记、商事诉讼与仲裁法律事务部副主任时龙律师，解答如下：先说结论：列入规划的地下车位有产权，所有权为谁建设谁所有，可以销售，其他的是没有产权的。是否列入规划，在建设审批中一般均有公示。
再上相关法条：
第275条 【车位、车库的归属】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
第276条 【车位、车库的首要用途】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
对于您的问题涉及到的情况，北京盈科（泰州）律师事务所时龙律师做如下分析：
第一，什么样的地下车位有产权？
需要是列入建筑区划的地下车位才具有产权。这类车位需要开发商按照规划批准建成，其建筑面积计入整个宗地的建筑面积，在开发商未将地下停车位出售给业主之前，所有权属于开发商。然后开发商再以出售、附赠的方式将所有权转让给业主，获得的所有权年限与房屋的土地使用权年限一致。
第二，什么样的地下车位没产权？
1.计入公摊面积的地下车位。算入公摊面积的地下车位，开发商无权出售，这类车位就像小区的其他公共配套一样，车位产权属于全体业主所有。开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。法律没有强制规定地下车位列入公摊面积，具体是否计入公摊面积，一个是看开发商在与业主签订的《商品房买卖合同》内有没有约定该面积计入公摊，另外也可以到不动产登记交易中心查询；
2.人防工程车位。人防工程改造的地下车位，按照人防工程的权属规则处理，《人民防空法》规定了在和平时期可以依据“谁投资、谁使用、谁收益”原则使用，战争状态归国家统一使用，关于人防工程车位的所有权法律实务中是有争议的，各地政策也不太一样，一般来讲是没有产权的；
因为我国物权实行登记生效主义，所以如果购买的车位没有产权证，从法律上来讲就没有所有权，购买车位的时候一定要了解清楚，你签的是机动车位买卖合同还是租赁合同（使用权转让合同与租赁合同效力一样），然后按照当地法规去办理登记手续。当然现在车位登记制度还不太完善，需要具体情况具体分析处理。
最后提醒大家，没有产权的车位只能获得使用权。
根据您实际发的《通知》，北京盈科（泰州）律师事务所时龙律师表示，如果是你们小区物业将它无权出售的车位，比如人防车位，卖给了业主，那么物业属于无权处分，业主可以请求法院确认协议无效并赔偿损失。当然这个份通知第一行已注明，你们小区的物业公司是获得开发商的授权委托的，但你们在对方获得授权的情况下签订购买车位的合同，必须要审查对方的授权委托书及相关权限。
同时，该通知的第二项、第三项内容或构成侵权，即使是没有购买车位的业主的车辆，也是有权进入车库的场所，车库中除了车位以外的公共道路及场所为业主共有，物业无权限制进入。当然，如果在有权处分的情况下，你购买了车位，你是可以自由处分该车位的停车号码，如果你家车辆够多，完全可以随意停发，在你已购买车位的前提下，限制你车位固定的唯一号牌，属于侵权。
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