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电梯是我们生活中常见的设施
可以让出行更加方便
可如果电梯上安装了一道门禁
设置了一道关卡 您怎么办？ 2023年 市法院就对一起“梯控”纠纷 进行了判决
2021年，我市一处新建楼盘交付，陈女士一家也拿到了新房的钥匙，开开心心地准备装修入住，可令她意想不到的是，小区的电梯竟然给她带来了很多烦恼。
小区业主 陈女士：我们是购买了这个小区的套房，在小区交付后，发现进出楼梯都需要梯控，我们有一张NFC卡，这张卡在刷卡之后只能到达我们家的楼层，没有这张卡的人是到不了这个楼层的。
陈女士所说的梯控是一种电梯控制技术，即在电梯上安装类似门禁的系统装置，只有刷卡后，电梯才会启动。陈女士家所在的小区启动电梯控制后，业主刷卡只能到达自己所在的楼层，也就是说，假如业主住在7楼，他刷卡后便只能按亮7楼的按钮，无法使用电梯到达其他楼层。
由于这道电梯门禁，陈女士一家和业主们都不得不忍受各种不方便。
小区业主 刘女士：是有一些困扰，有的时候外卖、快递就送不上来，而且最担心的是，如果发生电梯故障的话，就不能按其他楼层进行自救。
小区业主 陈女士：当时装修的时候我们发现不方便，我们在电梯里装了一个密码锁一样的盒子，粘在电梯壁上，物业不允许这个行为，但我们入住以后也不可能在电梯上装这个盒子专门放梯控钥匙。
更让业主担忧的是，假如电梯发生紧急情况，大家就没有办法按亮楼层按钮，争取自救时间。为此，陈女士多次和小区物业进行沟通，要求取消电梯控制，然而，物业以电梯控制是开发商装的为由，拒绝取消梯控。
陈女士和物业之间出现了第一个矛盾点，一方希望取消梯控，而另一方不愿意取消电梯控制，他们之间还会有怎样的争议点呢？
其实，这个小区的梯控已经引起了很多业主的不满。大家认为，从进入小区，进入楼栋大门，进入地下室的入户大门，都需要刷卡，物业已经提供了完善的安保措施，没有必要再在电梯里多加一道控制。
接着，在陈女士与物业沟通的过程中，第二个矛盾点出现了。
物业认为，这是当时开发商交付的时候就已经交付给物业，交房给业主时，也一并把梯控卡片交付给了业主，认为业主已经是默认了。物业认为取消才需要征求大家的同意，但业主认为，实际上启用梯控是需要大家同意的，电梯也是业主的共有事项。 争执不下，陈女士将物业公司告上了法庭，陈女士能否能得到法院的支持？
靖江市人民法院审判员 熊娇：采取电梯控制是对业主实际权利的限制，对业主的生活和出行造成了一定不便，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由业主共同决定。陈女士家所在小区是新交付的小区，没有设立业主大会，也没有成立业主委员会，陈女士并不认可在购房时被告知存在电梯控制，物业服务合同中也没有对电梯控制有约定，因此，开启电梯控制应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而物业公司并没有证据证明，启用电梯控制经过了相关业主同意。陈女士要求解除对其楼栋单元的电梯控制措施的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。
在法院判决后，小区的物业公司就取消了陈女士所居住楼栋单元的电梯控制措施，随后又对整个小区的电梯控制进行了取消。
那么 还有哪些事项 应该由业主共同决定呢？
普法课堂
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项友业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则（二）制定和修改管理规约（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金（六）筹集建筑物及其附属设施的维修（七）改建、重建建筑物及其附属设施（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
案件中 梯控装置的使用 虽然符合了一小部分业主的个人要求 但是客观上给业主造成了诸多不便 其本质上 是对全体业主的实际权利进行了限制 需要依法表决通过才能安装 物业服务人擅自启动 已经超出了其权限范围。
来源：靖江融媒体中心
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发表于 2024-1-15 18:39:13
